Im Eigenheim bleiben und trotzdem Kapital freisetzen: Diese Wege gibt es
Das Haus ist abbezahlt, aber die monatlichen Einkünfte sind knapp? Wir zeigen, wie sich gebundenes Vermögen nutzen lässt, ohne auszuziehen, und worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.
Das Dach ist neu, der Kredit getilgt, und doch reicht das Geld im Ruhestand nicht für alles, was ansteht: der barrierefreie Umbau des Bades, ein Zuschuss für die Enkel oder einfach mehr Spielraum im Alltag. Wer im Alter viel Vermögen in den eigenen vier Wänden gebunden hat, steht oft vor derselben Frage: Wie lässt sich dieser Wert nutzen, ohne das vertraute Zuhause aufzugeben?
Dafür gibt es mehrere Vertragsmodelle. Sie unterscheiden sich deutlich darin, wie das Geld fließt, wer Eigentümer bleibt und welche Pflichten auf Sie zukommen. Eine Lösung, die für alle passt, gibt es nicht.
Erst das Ziel klären, dann das Modell wählen
Bevor Sie Angebote einholen, sollten Sie für sich drei Punkte beantworten:
- Wofür brauchen Sie das Geld? Für eine größere Ausgabe eignet sich eher eine Einmalzahlung, für laufende Kosten eher eine monatliche Zahlung.
- Wie lange möchten Sie im Haus bleiben? Falls ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine Pflegeeinrichtung denkbar ist, sollte der Vertrag dafür eine Regelung enthalten.
- Welche Rolle spielt das Erbe? Nach den meisten Modellen bleibt für die Familie wenig oder gar nichts von der Immobilie übrig. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihren Angehörigen. Vielleicht möchte jemand aus der Familie das Haus sogar selbst übernehmen.
Die Modelle im Überblick
| Modell | Eigentum | Auszahlung | Besonders wichtig |
|---|---|---|---|
| Verkauf gegen lebenslange Rente | geht auf Käufer über | monatlich bis zum Tod | Absicherung der Rente im Grundbuch |
| Verkauf gegen Zeitrente | geht auf Käufer über | monatlich für eine feste Laufzeit | Einkommen nach Laufzeitende, Regelung im Todesfall |
| Verkauf mit Nießbrauch | geht auf Käufer über | meist als Einmalbetrag | Kaufpreis fällt durch das Nutzungsrecht niedriger aus |
| Verkauf mit Rückmiete | geht auf Käufer über | Einmalbetrag | Kündigungsschutz, künftige Mieterhöhungen |
| Teilverkauf | Anteil geht auf Anbieter über | Einmalbetrag | laufendes Nutzungsentgelt, Gebühren, spätere Verwertung |
| Umkehrhypothek | bleibt bei Ihnen | einmalig oder in Raten | wachsende Schuld durch aufgelaufene Zinsen |
Verkaufen und trotzdem bleiben
Rente statt Kaufpreis
Bei der Verrentung erhalten Sie statt des vollen Kaufpreises regelmäßige Zahlungen und meist ein lebenslanges Wohnrecht. Die lebenslange Variante bietet planbare Einnahmen, auch wenn Sie sehr alt werden. Sterben Sie früh, kann die Summe der Zahlungen jedoch weit unter dem Wert des Hauses bleiben, sofern keine Mindestlaufzeit vereinbart ist. Bei der Zeitrente ist die Dauer von vornherein festgelegt. Die Raten fallen dadurch oft höher aus, enden aber zu einem bestimmten Termin.
Nießbrauch oder Rückmiete
Der Nießbrauch reicht weiter als ein reines Wohnrecht: Sie dürfen die Immobilie weiterhin nutzen und unter Umständen auch vermieten. Dafür tragen Sie je nach Vertrag einen Teil der laufenden Kosten. Bei der Rückmiete werden Sie dagegen zum Mieter im eigenen Haus. Sie erhalten zwar einen höheren Kaufpreis, zahlen aber Monat für Monat Miete, und Ihre Stellung hängt stark vom Mietvertrag ab. Achten Sie hier besonders auf Regelungen zu Mieterhöhungen und zum Kündigungsschutz.
Teilverkauf und Umkehrhypothek: mit Kosten rechnen
Beim Teilverkauf veräußern Sie nur einen Anteil an einen Anbieter und behalten das Nutzungsrecht für die ganze Immobilie. Das klingt attraktiv, kostet aber dauerhaft: Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein Nutzungsentgelt, das steigen kann. Hinzu kommen je nach Anbieter Gebühren für Gutachten, Durchführung oder den späteren Verkauf. Rechnen Sie außerdem durch, was geschieht, wenn der Anbieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät.
Die Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das durch die Immobilie gesichert ist. Sie bleiben Eigentümerin oder Eigentümer und zahlen in der Regel nicht laufend zurück. Die Zinsen werden stattdessen auf die Schuld aufgeschlagen, sodass diese mit den Jahren spürbar wächst. Fällig wird sie meist beim Tod, beim Auszug oder zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Das Angebot auf dem deutschen Markt ist überschaubar.
Diese Punkte gehören in jeden Vertrag
- Grundbuch: Lassen Sie klären, welche Rechte eingetragen werden und an welcher Rangstelle. Ein nachrangiges Recht kann bei einer Zwangsversteigerung verloren gehen.
- Absicherung: Fragen Sie nach, was passiert, wenn der Käufer nicht mehr zahlt oder die Immobilie weiterverkauft.
- Instandhaltung: Legen Sie genau fest, wer Heizung, Dach oder Fassade bezahlt. Große Reparaturen können eine Rechnung schnell durcheinanderbringen.
- Auszug: Regeln Sie, ob Sie bei einem Wechsel ins Pflegeheim eine Entschädigung erhalten oder vermieten dürfen.
- Partner: Bei Paaren sollte das Wohnrecht oder die Rente auch für die länger lebende Person gelten.
So vergleichen Sie Angebote
Die Summen auf dem Papier lassen sich kaum direkt gegenüberstellen, weil Annahmen zur Lebenserwartung, zum Immobilienwert und zu den Kosten stark voneinander abweichen. So gehen Sie am besten vor:
- Lassen Sie den Wert von einer Person schätzen, die nicht am Geschäft beteiligt ist.
- Holen Sie mehrere Angebote ein und fragen Sie nach allen Kosten über die gesamte Laufzeit.
- Prüfen Sie auch einfachere Alternativen, etwa den Verkauf und den Umzug in eine kleinere Wohnung oder die Vermietung einer Einliegerwohnung.
- Lassen Sie den Vertragsentwurf vor dem Notartermin von einer spezialisierten Anwältin oder einem spezialisierten Anwalt prüfen. Klären Sie steuerliche Folgen mit einer Steuerberatung.
Lassen Sie sich nicht drängen. Ein seriöser Anbieter gibt Ihnen ausreichend Zeit und stellt den Entwurf frühzeitig zur Verfügung.
Häufige Fragen
Reicht ein notarieller Vertrag als Schutz aus?
Nein, nicht automatisch. Der Notar beurkundet den Vertrag und belehrt über dessen rechtliche Wirkung. Ob das Geschäft für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist, beurteilt er jedoch nicht.
Was bekommen meine Erben?
Das hängt vom Modell ab. Nach einem vollständigen Verkauf gehört die Immobilie nicht mehr zum Nachlass. Beim Teilverkauf bleibt den Erben Ihr Anteil, bei der Umkehrhypothek der Wert nach Abzug der Schuld.
Ab welchem Alter lohnt sich eine Verrentung?
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Viele Anbieter setzen jedoch ein Mindestalter voraus. Grundsätzlich gilt: Je höher das Alter beim Abschluss, desto höher fallen die Zahlungen meist aus.
Kann ich einen solchen Vertrag später rückgängig machen?
In der Regel nur schwer. Viele dieser Verträge binden Sie langfristig, und ein Ausstieg kann teuer werden. Fragen Sie deshalb schon vorab nach Rückkauf- oder Kündigungsmöglichkeiten.
