Baufinanzierung: Worauf es neben dem Zins wirklich ankommt

Wer Angebote für einen Immobilienkredit vergleicht, schaut meist zuerst auf den Zinssatz. Das ist verständlich, greift aber zu kurz. Ein Darlehen begleitet Sie oft über Jahrzehnte, und in dieser Zeit können sich Einkommen, Familiensituation und Marktzinsen deutlich verändern. Ob eine Finanzierung tragfähig ist, hängt deshalb von mehreren Faktoren ab: Wie sicher sind Ihre Einnahmen? Wie schnell sinken Ihre Schulden? Und was passiert, wenn die Zinsbindung endet?

Erst den eigenen Spielraum klären

Bevor Sie Konditionen vergleichen, sollten Sie wissen, welche Monatsrate Sie dauerhaft tragen können. Grundlage dafür ist ein ehrlicher Haushaltsplan, der nicht nur die laufenden Ausgaben erfasst, sondern auch absehbare Veränderungen.

• Einnahmen: Rechnen Sie vorsichtig und lassen Sie unsichere Bestandteile wie Boni oder Überstundenzuschläge möglichst außen vor.
• Lebensplanung: Berücksichtigen Sie Elternzeit, Teilzeit, einen Berufswechsel oder den Ruhestand.
• Wohnkosten: Planen Sie neben der Kreditrate auch Energie, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung ein. Bei Eigentumswohnungen kommt das Hausgeld hinzu.
• Rücklagen: Halten Sie nach dem Kauf noch Geld für Reparaturen und Einkommensausfälle bereit.

Machen Sie am besten einen Praxistest: Legen Sie die geplante Rate einige Monate lang tatsächlich zur Seite. So merken Sie früh, ob die Belastung im Alltag realistisch ist. Denken Sie außerdem an die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Ihre Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und Kaufvertrag.

Die Zinsbindung passend wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins unverändert bleibt. Eine lange Bindung schafft Planungssicherheit, ist aber in der Regel mit einem Aufschlag verbunden. Eine kurze Bindung ist häufig günstiger, dafür müssen Sie früher neu verhandeln und tragen das Risiko steigender Zinsen.

Welche Dauer sinnvoll ist, hängt vor allem von Ihrer Restschuld am Ende der Bindung ab und davon, wie gut Sie eine höhere Rate verkraften könnten. Lassen Sie sich mehrere Varianten durchrechnen und vergleichen Sie, welchen Preis die zusätzliche Sicherheit jeweils hat.

Gut zu wissen: Bei Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren haben Sie grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Eine längere Bindung nimmt Ihnen also nicht jede Beweglichkeit.

Warum die Tilgung so viel ausmacht

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Ihre Schulden sinken. Eine niedrige Tilgung hält die Monatsrate zunächst klein, lässt aber auch eine hohe Restschuld stehen. Das folgende Beispiel zeigt den Unterschied. Der Zinssatz ist frei gewählt und dient nur zur Veranschaulichung, die Ergebnisse sind gerundet.

Die höhere Tilgung kostet in diesem Beispiel 250 Euro mehr im Monat, senkt die Restschuld nach zehn Jahren aber um rund 36.000 Euro. Trotzdem ist sie nicht automatisch die bessere Wahl: Wenn die Rate so hoch ausfällt, dass keine Reserven mehr bleiben, wird die Finanzierung an anderer Stelle riskant. Suchen Sie deshalb einen Tilgungssatz, der die Schulden spürbar senkt und Ihnen trotzdem finanziellen Spielraum lässt.

Flexibilität im Vertrag sichern

Da sich Lebensumstände ändern, sollten Sie nicht nur auf die Anfangskonditionen achten. Prüfen Sie vor der Unterschrift besonders diese Punkte:

• Sondertilgungen: Dürfen Sie zusätzlich zur Rate Geld zurückzahlen, zum Beispiel nach einer Erbschaft oder Gehaltserhöhung? Wenn ja, in welcher Höhe und wie oft?
• Tilgungssatzwechsel: Können Sie die Rate während der Laufzeit anpassen, und wie häufig ist das kostenfrei möglich?
• Bereitstellungszinsen: Ab wann werden sie fällig, wenn Sie das Darlehen erst nach und nach abrufen? Das ist vor allem beim Neubau wichtig, weil sich Bauzeiten verzögern können.
• Effektivzins: Er eignet sich für den Vergleich besser als der Sollzins, weil er weitere Kosten des Kredits berücksichtigt.

Das Ende der Zinsbindung mitdenken

Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Summe brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung, deren Konditionen heute niemand kennt. Spielen Sie deshalb schon beim Abschluss durch, wie sich ein deutlich höherer Zinssatz auf Ihre Rate auswirken würde. Fragen Sie sich: Wäre diese Rate noch bezahlbar, und welche Ausgaben müssten Sie dafür einschränken?

Vergleichen Sie rechtzeitig vor Ablauf auch Angebote anderer Banken, statt die Verlängerung Ihrer Hausbank ungeprüft anzunehmen. Prüfen Sie außerdem die Kosten eines Wechsels, etwa für die Übertragung der Grundschuld.

Gut vorbereitet ins Bankgespräch

Banken prüfen vor allem, ob Einkommen und Beschäftigung eine dauerhafte Rückzahlung erwarten lassen und welchen Wert die Immobilie als Sicherheit hat. Wie streng die Prüfung ausfällt, hängt vom Institut und vom Einzelfall ab. Befristete Verträge, eine laufende Probezeit oder stark schwankende Einnahmen können die Finanzierung erschweren. Bei Selbstständigen werden meist die Geschäftszahlen mehrerer Jahre verlangt.

Holen Sie mehrere Angebote ein, möglichst mit denselben Eckdaten, damit sie vergleichbar sind. Fragen Sie auch nach Förderprogrammen, die für Ihr Vorhaben infrage kommen. Unabhängige Beratung bieten unter anderem die Verbraucherzentralen an, in der Regel gegen eine Gebühr.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen, gilt jedoch als sinnvoll. Mehr Eigenkapital senkt die Kreditsumme und führt oft zu besseren Konditionen. Geben Sie aber nicht Ihre gesamten Ersparnisse aus.

Ist die längste Zinsbindung immer die sicherste Wahl?

Sie schützt am längsten vor steigenden Zinsen, kostet aber meist mehr. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsaufschlag, von Ihrer Restschuld und von Ihrer finanziellen Reserve ab.

Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, möglichst bevor Zahlungen ausfallen. Je nach Vertrag und Situation lässt sich unter Umständen eine Lösung finden, etwa eine niedrigere Tilgung oder eine vorübergehende Aussetzung. Auch eine Schuldnerberatung kann helfen.

Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?

Die Zinsentwicklung lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen, und auch die Kaufpreise können sich in der Zwischenzeit verändern. Maßgeblich ist daher vor allem, ob Kauf und Finanzierung zu Ihrer persönlichen Lage passen und auch bei ungünstigerem Verlauf tragbar bleiben.